True Real Estate · Инвестиционное предложение
Ramada Nusa Dua by Wyndham
3 объекта от $131 900 · сдача II кв. 2028 · управление Wyndham
$131 900вход · апартамент №103
12,3–15,0%доходность год 1 · 103 и 1BR
6,4–8,1 годаокупаемость по моделям
Доходность и окупаемость — прогноз финансовых моделей застройщика, не гарантия.
Обсудить
Коротко о проекте
Что это
Гостиничный комплекс Ramada by Wyndham: 110 апартаментов и две линии вилл. Доход формирует оператор, собственник в сдаче не участвует.
Объекты
Апартамент №103 — 64 м², 1-й этаж, своя терраса, бассейн и двор · $131 900
Villa 1BR №30 — 69 м², свой бассейн · $169 900
Villa 2BR №14 — 76 м², 2 спальни, свой бассейн · $214 900
Villa 1BR №30 — 69 м², свой бассейн · $169 900
Villa 2BR №14 — 76 м², 2 спальни, свой бассейн · $214 900
Локация
Нуса-Дуа, Букит: 8 мин до пляжа Нуса-Дуа, 30 мин до аэропорта. Рядом Kempinski, Ritz-Carlton, Mulia, Hilton.
Застройщик
TEUS Group — с 1943 года, 100+ проектов в 5 странах. На Бали также строит Amani Melasti.
Оператор
Wyndham — 9 300+ отелей в 95 странах. Комиссия оператора в моделях — 20%.
Сроки и право
Сдача II кв. 2028, стройка идёт (видео ниже). Leasehold 30 + 30 лет с гарантией продления.
Ход строительства
Видеоотчёты застройщика: апрель 2026, январь 2026, ноябрь 2025
Доступные объекты и цены
Апартамент №103$131 900
Villa 1BR · №30$169 900
Villa 2BR · №14$214 900
Апартамент №103
Тип Azura · 1-й этаж · собственная терраса, частный бассейн и двор
Редкое для комплекса сочетание: первый этаж, своя терраса с частным бассейном и двор-сад 25 м².
$131 900
$2 060 за м² общей площади (64 м²) · $3 996 за м² жилой (33 м², прайс застройщика) · ≈2,3 млрд IDR · цена на этапе строительства
$2 000бронирование+ $50 760взнос (40% с учётом брони)+ $79 140остаток 60% · 7 платежей до января 2028
Общая площадь
64 м²
Жилая площадь (прайс)
33 м²
Спальня-гостиная · санузел
21 · 5 м²
Терраса · бассейн
7 · 6 м²
Двор-сад
25 м²
$16 268
чистый доход инвестора, год 1
12,33%
доходность к цене, год 1
8,11 лет
окупаемость
Прогноз финансовой модели застройщика на первый год эксплуатации: средняя загрузка 70%, средний тариф $129 в сутки, выручка юнита $33 456 в год.
Планировка
Рендеры
Экономика
Доход по месяцам
График платежей
Рендеры застройщика.
Структура выручки, год 1
Налог и сервисный сбор 15% · $5 018
Операционные расходы 21% · $5 972
Амортизация и ремонт 1% · $284
Маркетинг 5% · $1 422
Непредвиденные и страхование 1,5% · $427
Комиссия Wyndham 20% · $4 066
Чистый доход инвестора · $16 268
Комиссия Wyndham — 20% от дохода после операционных расходов. Итого удержания $17 189 (51,4%), инвестору $16 268 (48,6%).
Почему доля инвестора разная: в модели апартамента застройщик вычитает налог и сервисный сбор 15% с выручки, в моделях вилл такой строки нет. Поэтому инвестору 48,6% выручки у 103 против 56–57% у вилл. Учтены ли эти 15% в виллах — уточняется у застройщика.
Чистый доход по месяцам
высокий сезон (75%)65–70% загрузки
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
| Месяц | Загрузка | Тариф, $ | Выручка | Чистый доход |
|---|---|---|---|---|
| Январь | 75% | 150 | $3 488 | $1 696 |
| Февраль | 70% | 120 | $2 352 | $1 144 |
| Март | 70% | 120 | $2 604 | $1 266 |
| Апрель | 65% | 110 | $2 145 | $1 043 |
| Май | 70% | 120 | $2 604 | $1 266 |
| Июнь | 70% | 150 | $3 150 | $1 532 |
| Июль | 75% | 150 | $3 488 | $1 696 |
| Август | 75% | 140 | $3 255 | $1 583 |
| Сентябрь | 70% | 120 | $2 520 | $1 225 |
| Октябрь | 65% | 110 | $2 217 | $1 078 |
| Ноябрь | 65% | 110 | $2 145 | $1 043 |
| Декабрь | 75% | 150 | $3 488 | $1 696 |
| Год 1 | 70% | 129 | $33 456 | $16 268 |
Условия покупки и график платежей
| Этап | Сумма |
|---|---|
| Бронирование | $2 000 |
| Взнос (40% с учётом брони) | $50 760 |
| 15.09.2026 | $11 305,71 |
| 15.12.2026 | $11 305,71 |
| 15.03.2027 | $11 305,71 |
| 15.06.2027 | $11 305,71 |
| 15.09.2027 | $11 305,71 |
| 15.12.2027 | $11 305,71 |
| 15.01.2028 | $11 305,74 |
| Итого | $131 900 |
График застройщика, предварительно — уточняется у застройщика.
Villa 1BR · №30
Тип Matahari · 1 спальня · собственный бассейн
Частная вилла с одной спальней, гостиной с кухней, ванной и террасой с собственным бассейном.
$169 900
$2 462 за м² общей площади (69 м²) · $4 248 за м² жилой (40 м², прайс застройщика) · ≈2,8 млрд IDR
$2 000бронирование+ $48 970при подписании (30% с учётом брони)+ $118 930остаток 70% · 7 квартальных платежей
Общая площадь (план №30)
69 м²
Жилая площадь (прайс)
40 м²
Спальни
1
Гостиная · спальня · ванная
27 · 14 · 6 м²
Терраса · бассейн
13 · 9 м²
$25 549 · 15,0%
доход · доходность, год 1
$26 551 · 15,6%
доход · доходность, среднее за 5 лет
6,4 года
окупаемость
Планировка
Рендеры
Экономика
По годам
График платежей
Рендеры застройщика.
Структура выручки, среднее за 5 лет
Операционные расходы 20% · $9 259
Амортизация 4% · $1 701
Маркетинг 5% · $2 362
Непредвиденные 1,5% · $709
Управляющая компания 20% · $6 642
Доход инвестора · $26 551
Средняя выручка виллы $47 237 в год.
Почему доля инвестора разная: в модели апартамента застройщик вычитает налог и сервисный сбор 15% с выручки, в моделях вилл такой строки нет. Поэтому инвестору 48,6% выручки у 103 против 56–57% у вилл. Учтены ли эти 15% в виллах — уточняется у застройщика.
Доход инвестора по годам
Год 1
Год 2
Год 3
Год 4
Год 5
Доходность по годам: 15,0 · 15,2 · 15,5 · 16,0 · 16,4%. Заполняемость отеля в модели: 75 · 76 · 78 · 80 · 83%, тариф $185 в сутки.
Условия покупки и график платежей
| Этап | Сумма |
|---|---|
| Бронирование | $2 000 |
| При подписании договора (30% с учётом брони) | $48 970 |
| Январь 2027 | $16 990 |
| Апрель 2027 | $16 990 |
| Июль 2027 | $16 990 |
| Октябрь 2027 | $16 990 |
| Январь 2028 | $16 990 |
| Апрель 2028 | $16 990 |
| Июль 2028 | $16 990 |
| Итого | $169 900 |
Villa 2BR · №14
Тип Matahari · 2 спальни · собственный бассейн
Частная вилла с двумя спальнями и двумя ванными, гостиной с кухней и террасой с собственным бассейном.
$214 900
$2 828 за м² общей площади (76 м²) · $3 907 за м² жилой (55 м², прайс застройщика) · ≈3,6 млрд IDR
$2 000бронирование+ $62 470при подписании (30% с учётом брони)+ $150 430остаток 70% · 7 квартальных платежей
Общая площадь (план №14)
76 м²
Жилая площадь (прайс)
55 м²
Спальни · ванные
2 · 2
Гостиная · спальни
19 · 11 + 11 м²
Терраса · бассейн
17 · 8 м²
—
доход · доходность, год 1 (нет в модели)
$33 788 · 15,7%
доход · доходность, среднее за 5 лет
6,4 года
окупаемость
Планировка
Рендеры
Экономика
По годам
График платежей
Рендеры застройщика.
Структура выручки, среднее за 5 лет
Операционные расходы 20% · $11 782
Амортизация 4% · $2 164
Маркетинг 5% · $3 006
Непредвиденные 1,5% · $902
Управляющая компания 20% · $8 452
Доход инвестора · $33 788
Средняя выручка виллы $60 113 в год.
Почему доля инвестора разная: в модели апартамента застройщик вычитает налог и сервисный сбор 15% с выручки, в моделях вилл такой строки нет. Поэтому инвестору 48,6% выручки у 103 против 56–57% у вилл. Учтены ли эти 15% в виллах — уточняется у застройщика.
Выручка виллы по годам
Год 1
Год 2
Год 3
Год 4
Год 5
Заполняемость отеля в модели: 75 · 76 · 78 · 80 · 83%. Средний доход инвестора — $33 788 в год.
Условия покупки и график платежей
| Этап | Сумма |
|---|---|
| Бронирование | $2 000 |
| При подписании договора (30% с учётом брони) | $62 470 |
| Январь 2027 | $21 490 |
| Апрель 2027 | $21 490 |
| Июль 2027 | $21 490 |
| Октябрь 2027 | $21 490 |
| Январь 2028 | $21 490 |
| Апрель 2028 | $21 490 |
| Июль 2028 | $21 490 |
| Итого | $214 900 |
Виллы — две линии частных вилл: у каждой собственный инфинити-бассейн, терраса с альфреско-зоной, панорамное остекление и зелёные коридоры между соседями. Управление то же — Wyndham.
Расположение вилл на мастерплане
Управление виллой
Вилла сдаётся по предварительному договору аренды под управлением Wyndham. В расчёте модели: операционные расходы 20%, амортизация 4%, маркетинг 5%, непредвиденные 1,5%, управляющая компания 20%.
Все объекты
| Объект | Площадь общая · жилая | Стоимость | $ за м² общей · жилой | Год 1: доход · доходность | Среднее 5 лет: доход · доходность | Загрузка 65%: доход · доходность* | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Апартамент №103 | 64 · 33 м² | $131 900 | $2 060 · $3 996 | $16 268 · 12,33% | — | $15 106 · 11,45% | 8,11 лет |
| Villa 1BR · №30 | 69 · 40 м² | $169 900 | $2 462 · $4 248 | $25 549 · 15,0% | $26 551 · 15,6% | $22 142 · 13,03% | 6,4 года |
| Villa 2BR · №14 | 76 · 55 м² | $214 900 | $2 828 · $3 907 | — | $33 788 · 15,7% | — | 6,4 года |
Год 1, среднее 5 лет и окупаемость — прогноз финансовых моделей застройщика; в модели апартамента есть только год 1, в модели Villa 2BR — только среднее за 5 лет («—» — цифры нет в модели). Общая площадь — по планировкам, жилая — по прайсу застройщика.
* Консервативный сценарий — расчёт True Real Estate: загрузка 65% вместо 70% (103) и 75% (вилла 1BR) в первый год. Все удержания в моделях — проценты от выручки, поэтому доход инвестора = доход год 1 × 65 / загрузка года 1: 103 — $16 268 × 65 / 70 = $15 106; 1BR — $25 549 × 65 / 75 = $22 142. Остальные допущения — модель застройщика. Для 2BR года 1 в модели нет.
Почему доля инвестора разная: в модели апартамента застройщик вычитает налог и сервисный сбор 15% с выручки, в моделях вилл такой строки нет. Поэтому инвестору 48,6% выручки у 103 против 56–57% у вилл. Учтены ли эти 15% в виллах — уточняется у застройщика.
Условия владения
Условия владения
Leasehold 30 + 30 лет с гарантией продления
Участок под комплекс взят в долгосрочную аренду нотариальным актом Akta Sewa Menyewa №31 от 26.06.2025: 30 лет и 6 месяцев льготного периода, гарантия продления и право передачи третьим лицам.
30 + 30
лет владения, продление гарантировано
6 мес.
льготный период аренды земли
12 835 м²
участки SHM №22355 и №22356
Условия покупки
$2 000
бронирование
40%
взнос с учётом брони · апартамент
60%
остаток семью платежами до января 2028 · предварительно
Прямая покупка у застройщика TEUS Group, True Real Estate сопровождает сделку как агент.
26.06.2025
Akta Sewa Menyewa №31 · аренда земли на 30 лет + 6 месяцев льготного периода
11.2025 — 04.2026
видеоотчёты о ходе строительства (ноябрь, январь, апрель)
2 кв. 2028
плановая сдача комплекса и запуск гостиничного управления Wyndham
Инфраструктура комплекса
Ramada Nusa Dua by WyndhamЧто входит в комплекс
Сервис сетевого отеля Wyndham: консьерж, ресепшн, клининг, room-service, shuttle и программа лояльности сети. Апарт-корпус — с лагунным бассейном, lounge-островами и pool-баром.
01Grand Lobby и консьерж 24/7
02Lobby Bar
03Средиземноморский ресторан, chef’s table, винная комната
04Открытый бассейн с пляжным сервисом
05Арт-руфтоп и открытое арт-пространство
06Panoramic Gym
07Коворкинг
08Spa & Wellness: хамам, аромакомнаты, спа-сьюты
09Охраняемая парковка, зарядка электромобилей, видеонаблюдение 24/7
110 апартаментов + виллы 1BR и 2BRединое управление Wyndham
Локация — Нуса-Дуа, Букит
1,6 км до Pura Geger Beach
Нуса-Дуа, Букит
- 8 минут до пляжа Нуса-Дуа
- 15 минут до пляжа Melasti
- 30 минут до аэропорта Нгурах-Рай
- Benoa, Kuta Selatan, Badung
Инвестиционный потенциал локации
- Охраняемая курортная зона международного уровня
- Соседство Kempinski, Ritz-Carlton, Marriott, Mulia, Hilton
- Здесь прошёл саммит G20 2022 года
Застройщик и управляющая компания
партнёрства: AIMM, Best Western, Wyndhamтекущие проекты: Desire Resort (Анталия), Amani Melasti (Бали)победы European Property Awards
Застройщик — TEUS Group
Международная инвестиционно-строительная компания полного цикла. CEO — Басель Хуари; выход TEUS Group на рынок Бали разобран в интервью Forbes Ukraine.
Управляющая компания — Wyndham Hotels & Resorts
Одна из крупнейших гостиничных сетей мира: 9 300+ отелей в 95 странах, более 100 000 номеров открыто за 5 лет.
По показателям сети за последние 3 года: +22% прибыли и +12% дохода на номер. Сетевой формат с программой лояльности Wyndham.
Юридическая подготовка проекта
Земля
Участки SHM №22355 и №22356, 12 835 м², в собственности местных владельцев. По Due Diligence участок №22356 свободен от залогов, арестов и споров, зона туристическая (Pink).
Аренда
Akta Sewa Menyewa №31 от 26.06.2025: 30 лет + 6 месяцев льготного периода, гарантия продления. Для покупателя — leasehold 30 + 30 лет.
Компания проекта
PT TEUS NUSA DUA — компания с иностранными инвестициями (PT PMA), учреждение утверждено Минюстом Индонезии (№AHU-0035440.AH.01.01.2025), NIB от 04.12.2025.
PBG
Persetujuan Bangunan Gedung — разрешение на строительство здания. Заявка №510305-10032026-023 подана, статус — проверка полноты документов; разрешение ещё не выдано.
Что это значит
До выдачи PBG параметры здания и сроки могут измениться. Рекомендация True Real Estate: до взноса 40% запросить у застройщика выданный PBG.
Документы предоставлены застройщиком; подлинность оригиналов True Real Estate отдельно не проверяла. Полный пакет — ниже.
Ключевые документы · 2
Due Diligence · подтверждение партнёрства Wyndham
Due Diligence Report
По заключению: участок SHM №22356, 5 570 м², зона Pink (туристическая), свободен от залогов, арестов и судебных споров; разрешена гостинично-туристическая застройка (KDB до 50%, KLB до 2,0).
Письмо-подтверждение партнёра Wyndham
Официальное подтверждение партнёрства от Wyndham Hotels & Resorts.
Земля · 5
Договор аренды · сертификат собственности · платежи
Договор аренды земли (ID)
Нотариальный договор аренды участка под проект, оригинал на индонезийском.
Разрешения и планирование участка · 2
Топоплан · заявка на разрешение на строительство (PBG)
Заявка на PBG в системе SIMBG
Заявка №510305-10032026-023 подана, статус — проверка полноты документов; разрешение ещё не выдано.
TEUS Group Global FZA (ОАЭ) · 3
Документы компании-девелопера
Commerce License
Коммерческая лицензия: учредители, адрес, директора, виды деятельности.
PT TEUS NUSA DUA (Индонезия) · 7
Документы компании проекта
Учредительный акт №69 от 29.04.2025
Устав компании PT TEUS NUSA DUA, редакция учреждения.
Standard Certificate (KBLI 68111.1)
Стандартный сертификат правительства Индонезии.
Решение собрания акционеров №07 от 05.07.2025
Протокол внеочередного общего собрания акционеров.
Решение собрания акционеров №11 от 25.09.2025
Протокол собрания: изменения в устав компании.
Решение Министерства юстиции Индонезии
Утверждение учреждения PT TEUS NUSA DUA (Akta №69 от 29.04.2025), №AHU-0035440.AH.01.01.2025.
Договоры · 3
Шаблоны для предварительного ознакомления
Предварительный договор аренды юнита под управлением Wyndham
Двуязычный шаблон Preliminary Agreement — аренда юнита под управлением Wyndham Hotels & Resorts.
Контакты